別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常総 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 9-2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市内守谷町字柳田３９４６番外 ②地積 　(㎡) 7,693   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 事務所 Ｓ2 物流施設のほか工場 等が建ち並ぶ流通業 務地域 南12m県道 水道 国道２９４号 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,400 ｍ、西    50 ｍ、南 1,000 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 物流施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     7,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 内守谷工業団地北部地区地区 計画 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 国道２９４号の西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 常磐道谷和原Ｉ．Ｃに近い物流施設、工場等を中心とする地域で当面現状で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 物流施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内の工業地域で特に県西、県南部との代替性が高い。需要者は製造業や物流業を行う県内外の企業 が中心である。県内では、高速道路等交通ネットワークの充実や首都圏に近いこと、税優遇措置等などから県南・県西 地区を中心に工業地の需要が堅調であるが、立地やインフラ整備の程度等条件による需給動向の相違により地価は異な る動きを示している。需要の中心となる総額での中心価格帯は取引規模・価格帯が様々で見いだし難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は同一需給圏内の工業地を採用し、広域的な分析もなし得ており、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じ た関連づけを行っており、比準価格の信頼性は高い。収益還元法については、地域の実情から自己利用が主流で賃貸市 場が未成熟であるためその適用を見送った。よって、現実に生起した取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に代 表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 96.1] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向継続。平成２９年２月に 圏央道県内区間が全通、令和４年度に４車線 化予定。圏央道沿線を中心に工業地の需要は 堅調に推移。 流通業務用地等工業地の需要は堅調で高速道 路網や市内外の周辺幹線道路の整備も進み、 地価は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％