別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常総 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市水海道高野町字正西２３３９番１ ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 南5m市道 水道 水海道 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 水海道駅南西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する地域で地要因に影響を与える特別な要因は認められず、当面現在の住環境をもっ て推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常総市及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は同一需給圏内に元々居住している者やその縁 故者など地縁性を有する者を主とし、外部からの流入は乏しく地元需要が中心。市内では関東東北豪雨による浸水被害 は復旧したものの、人口流出が続き、浸水被害の大きかった地域は総じて選好性が弱く、土地需要の低迷が継続してい る。取引価格や敷地規模はまちまちで個別性が強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域内に存し、市街地に近接するもののアパート等収益物件は 殆ど無く、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は常総市及び隣接市の市街化調整区域内 の取引事例から適正な補修正及び規範性に応じた関連づけを行って求めており、信頼性は高い。したがって、本件では 比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 93.5] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向継続。浸水リスクの高い エリアや水海道の古い市街地を中心に不動産 需要は低調で需給動向の相違が地価に影響を 与えている。 市街地に近いが、調整区域内への需要は限定 的であり、特段の変動要因は認められず地価 は弱含みで推移。 個別的要因による市場性、競争力は特に問題 はない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％