別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常総 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 3,810,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市水海道諏訪町字八幡下東３１６２番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等の混在する住宅地 域 南4.2m私道 水道、下水 水海道 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.4 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年１１月、立地適正化 計画公表 街 路 基準方位北、　　４ ．２ｍ私道 交通 施設 水海道駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所及び線路に近隣する低層住宅地域であるが、住宅等の増加は遅く、地価は下落傾向が継続すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、関東鉄道常総線沿線で概ね常総市及びその周辺市町に存する住宅地域。需要者は、常総市内に 居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。対象近 隣地域は浸水被害があったため一時需要が落ち込んだが、徐々に土地需要が回復する傾向も見られるもののその速度は 遅い。需要の中心となる価格帯は土地は４００万円前後、新築戸建で２１００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象近隣地域は、駅や公共施設に近い住宅地域である。取引事例は常総市内の住宅地の事例を採用し比準価格の信頼 性は高い。一方、対象近隣地域はアパート等も見られるが、対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるた め収益価格は試算し得なかった。快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地を規準 とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [121.7] [105.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は水害時の流出の影響もあり県平 均より特に高く、高齢化率も県平均より高い 。地価の大幅な下落は鎮静化傾向。新型コロ ナの影響不鮮明。 駅接近性や市役所接近性等の比較的良好な地 域であるものの、需要回復が遅く既成住宅地 域の地価は弱含みで推移。 画地規模は標準的であり、南街路であること により日照が優る。なお、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％