別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常総 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 3,270,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市中妻町字砂場８１５番３０外 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西4.7m市道 水道 中妻 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    65 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 中妻駅　北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域内の住宅地にあっては立地条件等に劣るうえに、浸水被害により需要は回復傾向に至らない。当面地 価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね常総市を中心にその周辺市町における普通住宅地域の範囲と判定した。需要者は常総市に居住する一 次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者は少ない。水海道駅周辺やきぬの里に需要が集まっており、利便性等に 劣る対象近隣では競争力が低下している。需要の中心となる価格帯は、土地は５０坪程度で３００万円台前半、新築戸 建物件は２０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中妻駅徒歩圏の住宅地域であるが、画地規模は小さく賃貸需要も弱いことから、一部の大規模画地でないとアパート等 は見られない。これにより収益価格は非適用とした。比準価格は常総市内の戸建住宅地等の事例に基づき試算されたも のであり、市場性を反映した実証的価格といえる。また需要者は居住の快適性を重視する自用目的の取引が主体となる ので、信頼性のある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [139.6] [102.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土 地取引件数減少・建築着工数増加、③浸水リ スクの高いエリアを中心に不動産取引低調 水海道地区の市街地はずれにあって居住性・ 利便性に劣るため、周辺市や水海道駅周辺の 新規の宅地分譲等に需要が移っていることで 、地価は弱含み 画地の形状、規模等は概ね標準的である。な お、個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％