別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下妻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下妻 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下妻市大宝字本町５９８番 ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 東6m市道 水道 大宝 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   220 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.4 ｍ、奥行　約　　  24.4 ｍ、規模　　       416 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大宝駅東方 390m 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 在来の一般住宅中心の地域であり、特段の要因変化も見当たらない。周辺の新規の宅地分譲等に需要が多いこと 等を勘案すると、当面地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、非線引区域にあるため下妻市及びその周辺市町における普通住宅地域の範囲を広域的に含んでいる。需 要者は下妻市内の居住者及び地元出身者が中心で、他の地域からの転入者は少ない。周辺では非線引区域である行政条 件を活かして新規の宅地分譲等が増えているが、在来集落である標準地は中古住宅等の住み替えが主体となる。取引が 少ないため中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の規模に見合う単価及び総額はほぼ妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 元来一般住宅や農家住宅が主体で形成された在来集落であり、自用目的の取引が中心である。また本集落では賃貸市場 が未熟成でアパート等の賃貸物件もほとんど見られないことから、収益価格は非適用とした。比準価格は下妻市内の郊 外住宅地域に係る事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的価格といえる。よって、比準価格を妥当 と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少率・高齢化率（県平均若干上）、 ②取引件数・建築着工数前年比増加、③住宅 地：居住環境良好な区画整理済地区横這い、 既成住宅地弱含み 郊外の在来住宅地域にあるが、非線引地域の ため供給過剰傾向、需要は地元居住者等が中 心なので、総じて地価は弱含み状況にある。 画地の形状、規模等は概ね標準的である。な お、個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％