別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 龍ケ崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市向陽台３丁目４番１外 ②地積 　(㎡) 58,199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 全国的に著名な工場が数社操 業中である。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 竜ヶ崎駅北東方 8.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模の生産工場等が立地する工業団地として熟成しつつあり、今後とも現状のままで推移するものと予測する 。新型コロナの影響に留意する必要があるが、圏央道開通により地価はやや強含みで推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南地区を中心に茨城県全域及び圏央道で結ばれる千葉県、埼玉県の工業地域まで広域的に形成される。 需要者は県内外の広域的な大規模工場を求める事業者が中心となる。工場等の業務用地需要は全般的に強含み状況にあ り、圏央道へのアクセス良好な大規模地については首都近郊の生産工場施設用地として需要が見込める。規模等による 価格差があり、中心となる価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地については、賃貸用工場の建築目的取引はほとんどなく、近隣地域内において賃貸物件は存しないことから収益 還元法の適用を断念した。取引事例比較法については、二次売買の市場が完全には回復しておらず、採用条件を弾力的 に捉えた事例収集となったが、現実の取引価格が市場価格形成の指標となることは判然としている。よって、比準価格 を妥当と認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏央道開通により各所へのアクセス性が向上 した。隣接県の工場地と比較して価格優位性 が優れる。コロナ禍でやや不透明感がある。 成熟しつつある大規模工業団地であり、圏央 道ＩＣ・幹線道路からのアクセスも比較的良 好。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ +2.5 ％