別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 龍ケ崎 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 5-5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２ ②地積 　(㎡) 1,740   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 店舗、事務所兼工場 Ｓ1 低層の店舗等の見ら れる路線商業地域 北西28m県道 水道、ガス 竜ヶ崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.1 ｍ、奥行　約　　  64.0 ｍ、規模　　     1,740 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２８ｍ県道 交通 施設 竜ヶ崎駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。交通量は多いが通過交通が大半を占めてい ること、建物利用用途に制限があるため需要は弱く、当分の間、地価も弱含みで推移していくものと思量する。 (3)最有効使用の判定 １階建程度の低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として県央部から南に位置する商業地域一帯と判断した。予想される主たる需要者は、チェーン店等 大手商業資本を中心に、地元の商業資本も範疇に入る。幹線道路に面している為、交通量がある反面、通過交通も多い ことに加え、コロナ禍の影響も存し、やや不透明感もある。需要の中心となる価格帯であるが事例が少なく一概に判断 できないが、得られた情報等から６～８万円／坪程度と推定され、弱含みながらも安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の幹線道路沿いの商業地域である。法規制により自己利用が原則であるため、賃料収入を前提とする 収益還元法の適用にはなじまないと判断し、同手法の適用は断念した。比準価格であるが、同一需給圏内の類似地域等 から規範性を有する事例に基づき求めた。よって市場性を反映し客観的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地 を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で２ ．７％減少しており、高齢化率は２９．６％ であった。県の高齢化率３０．０％と比較す るとやや低い。 価格動向に大きな影響を与えるような地域要 因の変化はみられない。よって今後もやや弱 含みの傾向が続くと思量する。 個別的要因に変動はない。今後も当分の間、 同様の状況が継続すると思量する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％