鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＦＨ調３ -38	取手市		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｒ４公示（土浦） -117	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ４公示（土浦）再 -17	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m県道、中間画地		商業 (90,600)
d	Ｒ４公示（土浦）再 -7	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		近商 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,002	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,754	100 [ 137.8]	44,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 49,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,684	100 [ 112.0]	46,146		48,500
c	(　 ) 48,571	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,988	100 [ 105.6]	45,443		47,700
d	(　 ) 45,708	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,873	100 [ 100.4]	47,682		50,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,400 円／㎡]

龍ケ崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,312,738	1,283,672	5,029,066	4,254,450	774,616	（　0.9418） 729,533	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,304,569 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	451 ㎡	25.2 m x 20.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し想定、駐車場計８台

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

一般的な店舗ビルを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	88.0	158.40	1,843	291,931	3.0	875,793
							1.0	291,931
2～ 2	店舗	180.00	88.0	158.40	1,513	239,659	3.0	718,977
							1.0	239,659
～

～

～

計		360.00	88.0	316.80		531,590		1,594,770
								531,590

⑨年額支払賃料	531,590 円　×　12ヶ月　＝　 6,379,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,379,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,163 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,123,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,594,770 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 531,590 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 173,511 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,312,738 円　　　　（　 13,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-5	1,918 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,918	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,843 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-10	1,458 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,458
c	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-33	2,265 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,265

龍ケ崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	56,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	191,372 円	6,379,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 576,300 円	56,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,283,672 円　（　　　　　　 2,846 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,254,450 円（　　　　　 9,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,312,738 円
②総費用	1,283,672 円
③純収益　①－②	5,029,066 円
④建物等に帰属する純収益	4,254,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	774,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	729,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,304,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
龍ケ崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

龍ケ崎 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　羽場　睦夫

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外				②地積　(㎡)	451 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ2	郊外型商業施設等が建ちつつある路線商業地域	北30m県道、東側道	水道、ガス、下水	龍ケ崎市 6.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ニュータウン龍ケ岡地区の路
線商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

龍ケ崎市駅北東方

6.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域とし熟成しつつあり、今後も背後住宅地の熟成に伴って、発展的に推移するものと予測する。地価
水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に龍ケ崎市及び県南地域の商業地域。需要者は同一需給圏内の店舗経営者、飲食店・小売店等を広域
的に展開する法人である。類似する商業地域が多いため商圏は狭く、背後に購買力のある住宅地域が形成されているか
が重視される。当地域は店舗が連たんし、背後住宅地の熟成も進行しているため、底堅い需要が認められる。売買によ
る取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも大きいため、中心となる総額の価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。一方、近隣地域では事業者向けの賃貸市場は未成熟であ
り、賃貸事例、利回りの資料を十分に収集することが出来なかった。また、主たる市場参加者は、自己使用目的である
。したがって、資料の総体的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[124.5]

[105.0]
100

45,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、世帯数増加、高齢化率上昇傾向は
継続。交通体系、公共施設は特段の変動はな
い。

ニュータウン龍ヶ岡地区の人口及び世帯数は
増加等、背後地の状況が優る。。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＵＷ調３ -1	取手市		更地	（　）	ほぼ整形	北東17m市道、北西13m、南西6m、三方路		１住居 (70,200)
b	牛久ＳＴ公４ -43	牛久市		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	つくば（Ｒ４公示） -26	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、北西12m、北東6m、三方路		２住居高度地区3種文教地区 (70,200)
d	つくば（Ｒ４公） -623	つくば市		更地	（　）	ほぼ整形	南西27m県道、北東6m、北西4m、三方路		近商地区計画等 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,930	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,743	100 [ 96.3]	45,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	47,700
b	(　 ) 49,609	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	48,970	100 [ 97.8]	50,072		52,600
c	(　 ) 47,755	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,225	100 [ 100.7]	45,904		48,200
d	(　 ) 42,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,073	100 [ 88.1]	46,621		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,300 円／㎡]

龍ケ崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,668,245	1,570,266	6,097,979	5,406,540	691,439	（　0.9418） 651,197	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,768,569 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	451 ㎡	25.2 m x 20.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗（約１９０㎡×２戸）、駐車場スペースは平面自走式の８台を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮して。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	1,868	349,316	3.0	1,047,948
							1.0	349,316
2～ 2	店舗	220.00	90.0	198.00	1,650	326,700	3.0	980,100
							1.0	326,700
～

～

～

計		440.00	87.5	385.00		676,016		2,028,048
								676,016

⑨年額支払賃料	676,016 円　×　12ヶ月　＝　 8,112,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,112,192 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 673,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,438,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,028,048 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 676,016 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 210,768 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,668,245 円　　　　（　 17,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-5	1,918 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,918	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,924 円/㎡　月額支払賃料（　 1,868 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-2	1,994 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,899
c	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-8	2,320 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,954

龍ケ崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,400 円	71,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	243,366 円	8,112,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 732,300 円	71,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,600 円	71,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,570,266 円　（　　　　　　 3,482 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,406,540 円（　　　　　 11,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,668,245 円
②総費用	1,570,266 円
③純収益　①－②	6,097,979 円
④建物等に帰属する純収益	5,406,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	691,439 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	651,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,768,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）