別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 龍ケ崎 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１ ②地積(㎡) 1,517  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 畑 周辺の宅地化が進む熟成度の高い地域 北東3m市道 水道、下水 龍ケ崎市 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   45 ｍ、西   40 ｍ、南   35 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   54.0 ｍ、規模　　      1,517 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 ３ｍ市道 交通 施設 龍ケ崎市駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 ＪＲ龍ケ崎市駅に近い利便性が比較的良い地域のため、宅地化は徐々に進むものと予測する。ニュータウン地区 等での宅地供給は多いことから、新規宅地開発は少ないと思われ、地価はやや弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      8,070 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県南部の宅地見込地全域と判定。需要者は茨城県内及び関東近県の分譲開発業者が主体となる。 茨城県南部地域は一部において市場回復がみられるものの、宅地供給はやや過剰状態にあることから宅地見込地の需要 は減少傾向が見られる。開発需要が低く、宅地見込地の取引自体が少ないことから、規模、価格帯の判定はできない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格の試算においては、龍ケ崎市及び周辺市町からの４事例を採用して作業を進めた。それぞれの事例から求めら れた価格には一定の信頼性が認められる。控除方式による価格は、開発後の価格から見込地価格を求めるものであり、 開発意欲の強い時期には大きな影響力を持つが、開発意欲低迷時には規範性は低い。よって市場性を反映した比準価格 を重視して、控除法による価格は参考にとどめ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨城県南部においては、宅地供給過多の状況にあり 、新たな開発意欲は低迷している。よって宅地見込 地価格は下落傾向にあるものと判定。 龍ケ崎市駅徒歩圏内にあり、一定の条件を有するが 、開発にあたっての街路の問題があり、当面の開発 は期待薄であり、地価下落継続。 個別的要因の変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他