別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 龍ケ崎 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -14 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市字直鮒７５１６番９ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  18.7 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 旧市街でやや雑然とした街区 形成となっている 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 竜ヶ崎駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 龍ケ崎市中心部からの接近性は普通であるが、地盤が悪く住宅地としての需要は少なく、今後も現状の状態で推 移する可能性が高く、地価は下落傾向を示すものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域及び類似地域は、関東鉄道竜ヶ崎線竜ヶ崎駅を中心に概ね周辺市町における戸建住宅地域である。需要者の中 心は、３０～４０代のサラリーマン層で一次取得者が大半を占める。同一需給圏は、あまり住環境がよくないため、需 要はそれほど大きくない。尚、中心となる価格帯は土地が１６５㎡程度で３００万円以下、新築住宅は２０００万円程 度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 龍ケ崎市の旧市街に位置し戸建住宅が一般的であり、一部アパートも存するが賃貸需要が弱いためアパートの数はかな り少ない。したがって、取引の指標である比準価格を中心に、収益価格を不適用として、代表標準地を規準とした価格 との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [111.1] [101.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少（龍ケ岡増加）・高齢化徐々に増 加、②ニュータウン地区宅地供給多い、③Ｈ ２９．６たつのこまち龍ケ崎モール 旧市街の既成住宅地にあたるが、特段の要因 変化はなく、現状のままで推移している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％