別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 龍ケ崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字小屋１０２２番６外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 龍ケ崎市駅南方 800m 法令 規制 ２中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 龍ケ崎市駅徒歩圏内に位置し、街区がやや雑然とした既成の住宅地域である。住環境において劣後している点が あり、需要はやや弱含みで推移するものと予測され、今後も同様の傾向が継続すると思量する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍ケ崎市を中心として、隣接する取手市及び牛久市等周辺市を含む圏域の住宅地域一帯と判断した。需 要者は、龍ケ崎市に地縁を有する一次取得者が中心であると思量する。同一需給圏内では環境の優れた品等上位の住宅 地供給が継続し、これを受けて既存住宅地域の訴求力は弱含みの状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地 が５０～６０坪程で５００～６００万円程度、新築戸建が２０００万円程度と思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における需要者であるが、地域の特性上自用地を求める者が大半を占める。よって購入の判断にあたっては、 快適性や利便性が重視される。一方、対象不動産の画地規模では経済合理性に適う賃貸経営が困難であると考えられる ことから、収益還元法の適用は断念した。よって客観的であって実証的な価格である比準価格を採用するとともに、代 表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 73.6] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で２ ．７％減少しており、高齢化率は２９．６％ であった。県の高齢化率３０．０％と比較す るとやや低い。 地域要因の変化はみあたらず、地域活性化に 繋がる要因変化もないことから今後当分の間 、同様の傾向が続くと思量する。 接面方位が北であるため、競争力は標準的で ある。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％