別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 龍ケ崎 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市野原町５９番２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北、５ｍ 市道 交通 施設 竜ヶ崎駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地における区画整理済みの住宅地域で、比較的熟成度が高いため、将来的にもほぼ現状通り推移していく ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を龍ケ崎市内及び隣接市内の住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の３０ ～４０代前半の一次取得者等が大半。新型コロナにより一時的な需要の落込みが見られたが、その後回復し、現時点で の取引価格への影響は限定的。旧市街地における区画整理済みの住宅地域で、底値感もあり、一定程度以上の需要を見 込める。需要の中心となる価格帯は、土地総額で３～４百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 面大地を中心に、地主の節税目的と思われるアパート等の介在も見られる地域であるが、自用目的での取引が支配的で ある。またアパート敷地としては画地規模がやや小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方 、取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用した。よ って本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 99.9] [104.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向（龍ケ岡地区は増加傾向）。 取引件数・建築着工件数はコロナ禍前の水準 に回復。龍ケ崎市駅周辺及び北竜台地区の供 給が少ない。 旧市街地における区画整理済みの住宅地域で 、比較的熟成度が高く、地域要因に特段の変 化は見られない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、南 西街路であることにより日照が優る。個別的 要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％