別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 龍ケ崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市愛戸町２６番 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 竜ヶ崎駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市を中心に隣接市町を含む住宅地の圏域で、需要者は龍ケ崎市内に居住する一次取得者層が大半で ある。ニュータウン内や龍ケ崎市駅付近の住宅地と比較して、竜ヶ崎駅周辺の旧来からの住宅地の競争力は劣るが、区 画が整然とし、６ｍ道路を確保した住環境が良好なエリアにおいては需要は概ね安定的に推移している。需要の中心と なる価格帯としては、土地は総額３００～６００万円前後、新築戸建物件の総額は２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は区画整然とした閑静な住宅地域で、周辺にアパート等も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。 比準価格は、龍ケ崎市内で代替競争関係を有する取引事例から適切に試算が行われており、信頼性の程度が高い。収益 価格は、投資採算性の観点から経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であったため適用は見送った。以上、住 宅地としての市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 龍ケ崎市の人口は減少傾向、高齢化も徐々に 進行。コロナ禍においても旧市街地は地縁的 選好性で需要は比較的安定しており、地価は 概ね横ばい。 旧市街地内でも区画整然とした住環境が良好 な住宅地域においては一定の需要は見込まれ 、安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％