別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 龍ケ崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 5,070,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市佐貫町字浅間ケ浦９２９番１１０ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 空地 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，５ｍ 市道 交通 施設 龍ケ崎市駅　北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後もほぼ現状の住環境を維持して推移するものと予測される。地価の 値頃感もあり、近隣地域の需給は概ね安定しており、今後の地価水準もほぼ横這い基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線で概ね取手駅～ひたち野うしく駅勢圏の中規模の標準住宅地域一円と判定した。需要者 の中心は３０～４０歳代の住宅の一次取得者層であるが、圏域外からの転入も一部にみられる。圏域内においては住環 境、利便性等が良好な低層住宅地に対する需要は比較的安定しており、地価も概ね横ばい基調で推移している。土地は １６５㎡程度で５００～６００万円、新築の戸建物件は２０００万円台前半程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は現実的に困難であり、収益還元法は適用しなかっ た。取引事例比較法による比準価格は規範性を有する複数の取引事例から得られた実証的な価格であり、市場性を反映 し、説得力を有する価格と判断される。近隣地域は居住の快適性と利便性が重視される一般住宅地域であることから、 代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 67.6] [104.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にあり旧市街地内既成住宅地 の需要は停滞しているがＪＲ龍ケ崎市駅周辺 及び郊外ニュータウン地区の住宅地需要は概 ね安定している。 ＪＲ龍ケ崎市駅徒歩圏内の住宅地域で、地価 の値頃感等もあることから、一定の需要はあ るが、市況は回復しておらず、地価は弱含み 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％