別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 結城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字矢畑字矢畑南１２２番６ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地が多い中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 南8.4m市道 水道、下水 結城 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       347 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 令和２年１１月２４日に結城 市新庁舎が結城駅南口に開庁 した。 街 路 ８．４ｍ市道 交通 施設 結城駅南方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道背後の農地が見られる農家集落地域で、今後とも戸建住宅地として熟成し、地価水準はほぼ底値 圏にありほぼ横ばい傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は結城市及び近隣市の市街化調整区域内のほぼ全域。需要者の中心は結城市の賃貸住宅住まいの３０～４０ 歳台の一次取得者である。当該地域は県道背後の農地が見られる農家集落地域で需給は安定している。調区内の宅地は 市街化区域から離れるほど農家集落地域となり、宅地需要が徐々に減退していく傾向がある。土地は３６０㎡程度で３ ００～４００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は県道背後の農地が見られる農家集落地域で県道沿いに店舗等の収益物件が点在する程度で、賃貸市場の熟成 が低いため収益性に乏しく、かつ、適正な収益事例も収集困難で、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地 との検討を踏まえ、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、底地の取引事例等もある が比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 9,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 結城駅南口に新庁舎の開庁があり、新庁舎付 近の人気エリアと既存住宅地との２極化が顕 在化。人口やや減少。高齢化率増加。 県道背後の農地が見られる農家集落地域であ るが、地価水準はほぼ底値圏にありほぼ横ば い傾向にあると予測する。 南側道路接面の中間画地で、日照等が優る。 規模・街路幅員等はほぼ標準である。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％