鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

結城 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６０８２０７ -37384	結城市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m区画街路、北西5m、二方路		１中専 (70,200)
b	１２１０９０８２０７ -32156	結城市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北東4m、二方路		１中専 (70,200)
c	１２１０７０８２０７ -33385	結城市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、南東6m、角地		１低専 (60,100)
d	１２１０３０８２０７ -28393	結城市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、東5.5m、角地		１低専 (70,200)
e	１２１０６０８２０７ -37385	結城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m未舗装市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,368	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.4]	30,912	100 [ 118.7]	26,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	27,300
b	(　 ) 24,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 89.3]	30,657	100 [ 117.8]	26,025		27,300
c	(　 ) 28,647	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	29,720	100 [ 113.0]	26,301		27,600
d	(　 ) 20,165	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.5]	23,312	100 [ 90.0]	25,902		27,200
e	(　 ) 19,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	22,975	100 [ 88.2]	26,049		27,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,400 円／㎡]

結城 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,222,753	405,212	1,817,541	1,630,760	186,781	（　0.9720） 181,551	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,631,020 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.20	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	278 ㎡	17.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパートでファミリータイプ（平均約３９．６㎡）を想定し、敷地内に駐車場（使用料は賃料に含む）を確保した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.20	100.0	79.20	1,217	96,386	1.0	96,386
							1.0	96,386
2～ 2	住宅	79.20	100.0	79.20	1,228	97,258	1.0	97,258
							1.0	97,258
～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		193,644		193,644
								193,644

⑨年額支払賃料	193,644 円　×　12ヶ月　＝　 2,323,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,323,728 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,130,859 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	193,644 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 193,644 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,118 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,222,753 円　　　　（　 7,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	結城（住）　　　　-2	1,467 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	結城（住）　　　　-8	1,478 ( 1,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

結城 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,800 円	23,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	69,712 円	2,323,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,600 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 405,212 円　（　　　　　　 1,458 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,630,760 円（　　　　　 5,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,222,753 円
②総費用	405,212 円
③純収益　①－②	1,817,541 円
④建物等に帰属する純収益	1,630,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	186,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	181,551 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,631,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
結城 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

結城 -3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

TEL.

鑑定評価額

7,620,000 円

１㎡当たりの価格

27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	結城市大字結城字永正塚１８８０番２４				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南5.2m市道	水道、下水	結城 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

市役所が結城駅南口の中央町
に移転。

街

路

基準方位　北　　５
．２ｍ市道

交通

施設

結城駅　北東方

1.6km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの分譲住宅地域（玉岡団地）であり、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は結城市の住宅地域を中心にＪＲ水戸線沿線の隣接市の住宅地域の圏域と判定した。需要者は圏域に居住す
る２０～３０代の一次取得者を中心に鉄道利便性から小山方面・水戸方面に通勤通学を要する周辺市町の二次取得者も
見られる。市内の区画整理地内の新規分譲地に比べ既成分譲地の市場性は劣り地価は弱含みで推移している。需要の中
心価格帯は土地は２５０㎡程度で総額７００万程度、新築戸建は２，０００万円台前半と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は既成分譲地域であり共同住宅は僅かで転勤、住替え等に伴う持家の一時貸しが見られる程度である。収益価格は
競合物件が多い借手市場であることから低位に試算された。比準価格は結城駅を最寄駅とする代替性を有する住宅地の
事例を採用して試算した。よって、居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であることから比準価格を採用し収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　結城 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,700 円／㎡

[100.8]
100

100
[102.0]

100
[142.8]

[105.0]
100

27,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新庁舎周辺及び土地区画整理地内の住宅地の
地価は横這い乃至上昇、旧市街地・郊外の住
宅地の地価は弱含みで地価の多極化が見られ
る。

利便性・接近性の良好な土地区画整理地内の
新規分譲地の需要が多く既成住宅地の地価は
弱含みで推移している。

市内の既成住宅地として、位置・規模等の個
別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準
的である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

結城 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７０８２０７ -33385	結城市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、南東6m、角地		１低専 (60,100)
b	１２１０８０８２０７ -30309	結城市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m区画街路、中間画地		１低専 (50,100)
c	１２１０９０８２０７ -32165	結城市		更地	（　）	長方形	東3.9m道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	１２１０９０８２０７ -32156	結城市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北東4m、二方路		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,647	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	29,720	100 [ 114.0]	26,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	27,400
b	(　 ) 25,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	35,400	100 [ 132.2]	26,778		28,100
c	(　 ) 26,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	32,843	100 [ 124.6]	26,359		27,700
d	(　 ) 24,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 89.3]	30,657	100 [ 119.9]	25,569		26,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,400 円／㎡]

結城 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,275,748	410,374	1,865,374	1,673,140	192,234	（　0.9707） 186,602	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,732,040 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.30	ＬＳ2	160.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	278 ㎡	17.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣の住環境、収益性から共同住宅（駐車場付２ＤＫ、平均４０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.30	100.0	80.30	1,234	99,090	1.0	99,090
							1.0	99,090
2～ 2	住宅	80.30	100.0	80.30	1,235	99,171	1.0	99,171
							1.0	99,171
～

～

～

計		160.60	100.0	160.60		198,261		198,261
								198,261

⑨年額支払賃料	198,261 円　×　12ヶ月　＝　 2,379,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,379,132 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 197,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,181,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,261 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,261 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,275,748 円　　　　（　 8,186 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	結城（住）　　　　-4	1,106 ( 1,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,287 円/㎡　月額支払賃料（　 1,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	結城（住）　　　　-10	1,469 ( 1,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,335
c	結城（住）　　　　-2	1,467 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,334

結城 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,400 円	23,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	71,374 円	2,379,132　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 410,374 円　（　　　　　　 1,476 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.60 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,673,140 円（　　　　　 6,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,275,748 円
②総費用	410,374 円
③純収益　①－②	1,865,374 円
④建物等に帰属する純収益	1,673,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	186,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,732,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）