別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 結城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字結城字油内７１８８番２５外 (南部第２工区４８－１街区１４、１５) ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m区画街路 水道、下水 結城 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和２年１１月２４日に結城 市新庁舎が結城駅南口に開庁 した。 街 路 標準方位北、　　６ ｍ区画街路 交通 施設 結城駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした住宅地域。結城市新庁舎の開庁もあり、地価水準はほぼ横ばいから上昇傾向にあると 予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は結城市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は結城市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者 である。当該地域は区画整然とした住宅地域で需給は安定。土地区画整理事業地内の土地取引は人気が高く、かつ、新 庁舎の開庁もあり、地価水準はほぼ横ばいから上昇傾向にある。当該地域は幹線市道への連絡性は良好である。土地は １６５㎡程度で６００万円前後、新築の戸建住宅で２，１００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は空地も見られる区画整然とした戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件も散見されるが、仮 換地中の区画整然とした住宅地域で、画地規模が小さいことから、賃貸住宅を想定しにくいため、収益還元法の適用を 断念した。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる ため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　結城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [107.2] [105.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 結城駅南口に新庁舎の開庁があり、新庁舎付 近の人気エリアと既存住宅地との２極化が顕 在化。人口やや減少。高齢化率増加。 区画整然とした住宅地域で、新庁舎の開庁や 周囲は優良な住宅地で人気が高く、地価水準 はほぼ横ばいから上昇傾向にある。 南側道路接面の中間画地で、仮換地中の優良 住宅地であるが、当該地域の標準的画地。日 照等が優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％