別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石岡 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -17 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市総社２丁目５６０番６ ｢総社２－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西3.4m市道 水道、下水 石岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３．４ ｍ市道 交通 施設 石岡駅南西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。需要の回復には至らないが、 価格水準は十分に下がってきているため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石岡市を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の３０～４０歳代の居住者が中心となる。生 活利便性に比して地価は十分に下がってきているが、旧来からの住宅地であり需要の回復には至っていない。需要の中 心となる価格帯は、６０坪程度の土地で総額で５００万円程度、新築戸建物件で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の 収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は自用目的で行動し、市場性 を重視する。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [100.9] [101.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より人口減少率はやや大きく、高齢化 率もやや高い。建築着工戸数は持ち直してい る。国道６号線以東の大規模住宅地は堅調を 維持している。 商業施設、公共施設に近く利便性は高いが、 街路配置の劣る状況は継続している。総社地 区の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％