別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 石岡 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -15 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市八軒台３１５８番１９ ｢八軒台８－１０｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所等 が混在する住宅地域 東4m私道 水道 石岡 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 石岡駅　北東方 2.6km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設に近い、国道背後の新興性に欠ける分譲住宅地域。特段の変動要因も認められないことから、当面現環 境を維持するものと予測。新規分譲地との競合により、需要は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石岡駅を最寄駅とする住宅地域一帯。需要者の中心は３０～４０歳代の市内在住の一次取得者であり 、駅接近性よりも勤務先への接近性や価格水準を重視する傾向が見られる。新興性に欠ける分譲地で、地積がやや狭く 、街路条件も劣るため、新興の分譲地との競合により、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が坪６ 万円台後半程度、新築戸建は概ね２千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業施設に近い、新興性に欠ける分譲住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定す ることが困難なため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、採用事例はいずれも適切であり、さらに試算の過 程において行った各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定 過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [118.4] [102.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率・高齢化率は県全体を上回る。国 道６号以東の新興住宅地の需要は堅調だが、 以西の既成住宅地の需要は弱い。 新興性に欠ける分譲住宅地域。利便性は向上 しているが、新規分譲地に比べて地積が狭く 、街路条件が劣るため、需要は弱含みで推移 している。 道路方位についてやや優れる。その他、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％