別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 石岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市府中３丁目１８０２番１０ ｢府中３－５－５｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート の混在する既成住宅 地域 北西4m市道 水道、下水 石岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 ＪＲ常磐線「石岡」駅 北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。幅員が狭い従来からの住宅地域であ り、需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね「石岡駅」を最寄駅とする住宅地域が中心となる。需要者の中心は市内及び周辺市に居住する一 次取得者である。需要の中心は居住環境良好な区画整理地であり、街路条件及び環境において劣る旧来からの住宅地域 の需要は少ないのが現状である。需要の中心価格帯は土地で４００～５００万円程度、新築戸建は少ないが２０００万 円程度が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として規模２００㎡以下の戸建住宅地により構成されている。周辺には共同住宅も散見されるが、地主 が節税目的の為に自己所有地に建てたものが殆どである。本件の場合、画地規模が小さく法令上の規制等から共同住宅 を想定することは非現実的であることから収益還元法は適用を見送った。したがって、本件では比準価格を標準とし、 代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 89.1] [101.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で減少した需要は、緊急事態宣言解 除後は、需要は回復、現在、新型コロナ発生 前の状況まで戻っている。 最寄駅から徒歩圏にあるものの雑然とした狭 隘な道路が配置されており、需要は弱く、下 落基調が継続している。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％