別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 石岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 7,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市三村字水内２１０８番２ ②地積 　(㎡) 560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模農家住宅の建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6.4m市道 水道 高浜 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 高浜駅南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 市道幹線道路沿いに存する既存集落であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。外部からの需要は 期待できず、今後も地価は僅かな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石岡市内の郊外部および隣接市に存する既存集落である。需要者の中心は周辺地域の居住者及び地縁者が 殆どを占める。市街化調整区域内の既存集落であり、外部需要は見込めず、地価はやや弱含み傾向である。土地は標準 的画地の５６０㎡で４３０万円前後が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、石岡市内の郊外部に存する農家集落地域である。アパート等の収益物件は見られず賃貸市 場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を充分反映した比準価格をもって鑑定評価 額を上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地を規準とした価格と１．０％の開差であり、充分均衡が保たれ ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 84.6] [100.0] 100 7,570  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域の地価は大部分が１％前後下落の弱 含みで推移している。区画整理済みの地区が 需要の中心であり、その他の地域の需要は弱 い。 効外の農家集落地域であり、外部需要は見込 めず市場性は弱い。地価はやや弱含み傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％