別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -25 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市小堤字上中新田２９３番６ ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅と農家住宅 が見られる住宅地域 北6m市道 水道 古河 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 古河駅北東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古河市中心市街地から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。外 部需要が殆ど認められず、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね古河市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は圏内居住の古河市内に地縁 的選好性を有する地元関係者が中心であり、圏域外からの転入は殆ど認められない。古河市旧総和地区の調区内住宅地 であり、生活利便性が劣るため、需要は総じて弱含みである。取引が静態的であることから、市場の中心価格帯の把握 は困難であるが、土地は５００㎡程度で総額６５０万円前後が中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古河市旧総和地区の市街化調整区域内の住宅地域に存し、地縁的選好性を重視する自用目的の戸建住宅取引が中心であ る。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有す る価格である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用 は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏及び市街地の住宅地の地価は概ね横 這い若しくは若干の上昇、郊外の地価は概ね 横這いからやや下落で推移。新型コロナの影 響が懸念される。 古河市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。 外部需要が殆ど認められず、取引は静態的で あり、地価は弱含みで推移している。 市街化調整区域内において形状、規模等は標 準的である。中間画地。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％