別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -20 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市諸川字十日山１７９５番１６ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅団地が散 在し畑も見られる住 宅地域 南4.5m市道 水道、下水 古河 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｒ元．７．１に古河市立地適 正化計画が策定された。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 古河駅東方 11.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は畑も見られる住宅地域だが、戸建住宅地として熟成すると予測。地価水準はほぼ横ばい傾向にあると 予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市の市街化区域のほぼ全域である。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次 取得者である。当該地域の土地需給は安定している。当該地域は国道背後に位置するが、道路の系統連続性は比較的劣 る地域である。土地は１４０㎡程度で３００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は周囲に農地が見られる住宅地域である。当該地域の土地需要は自己使用目的での取引が支配的で、画地規模 の観点から合理的な賃貸経営が困難であると判断して、収益還元法の適用を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、 古河市の市街化区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城境 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.2] [105.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三和地区の地価水準はほぼ横ばいから弱含み 傾向である。人口微減。高齢化率微増。 国道背後の農地が見られる住宅地域で、地価 水準はほぼ横ばい傾向にあると予測する。 南側接面市道の中間画地で日照が優る。周囲 の市道沿いの画地に比べ、道路の系統連続性 はやや劣る。規模等はほぼ標準。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％