別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -17 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市東牛谷字新田前４５６番４ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南東7m市道 水道、下水 古河 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 古河駅　北東方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１２５号沿いにはロードサイド系店舗が漸次進出しているなど買い物等の利便性に優れる。周辺では宅地開 発が進行中であること等を勘案すると、当面地価は横這いで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線を中心に、概ね古河市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は 古河市内の居住者となるが、県外からの都心通勤者等の需要も一定程度見込める。圏内では大手ハウスメーカーやパワ ービルダーによる建売住宅等の供給が過半を占めているが、駅距離等の立地に優れた物件は需給バランスが比較的安定 している。需要の中心となる価格帯は４５坪程度で４５０万円前後、新築の戸建は２０００万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古河駅バス便の既成住宅地域内にあって戸建住宅が中心の地域であるため、規模が大きい画地でないとアパート等は見 られない。これにより収益価格は非適用とした。比準価格は総和地区の普通住宅地の事例に基づき試算されたもので市 場性を反映した実証的価格といえる。また需要者は居住の快適性を重視する自用目的の取引が主体になるので、信頼性 のある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [ 96.9] [104.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少・高齢化率（県平均下）、②住宅 地：駅徒歩圏強含み・居住環境良好なバス便 横這い・その他弱含み、③大堤等の幹線道路 に新規店舗進出 駅接近性に劣るが、小規模開発の集積によっ て熟成度向上しつつある。需給は安定的であ り、地価は概ね横這いで推移している。 画地の形状、規模等は概ね標準的である。な お、個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％