別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -15 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市大堤字本田下１８３番２３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ分譲住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 古河 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｒ元．７．１に古河市立地適 正化計画が策定された。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 古河駅南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域だが、住宅地として熟成し、近隣の商業施設の開業もあり 地価水準は横ばいから上昇傾向と予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者 である。戸建住宅を中心に区画整然とした住宅地域で需給は比較的安定している。近隣に商業施設が開業し地価水準は 横ばいから上昇傾向。当該地域は東方を走る国道への連絡性が比較的良好。土地は１８０㎡程度で８００～９００万円 程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が中心で対象地の周囲には収益物件が見られず、自己居住用の戸建住宅建設が目的での取引が大半 で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念した。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の 水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、取引時点が比較的古い取引事例もあるが古河市の最近の 取引事例から査定された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 99.8] [105.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総和地区は古河地区寄りは横ばいから上昇、 それ以外は横ばいから弱含み。区画整理地は 人気が高い。人口微減。高齢化率微増。 区画整然とした分譲住宅地域で、総和地区の 優良住宅地域に位置し、近隣に商業施設が開 業し、地価水準は横ばいから上昇傾向にある 。 南側道路接面の中間画地で日照が優る。規模 及び街路幅員等において、特に市場性に与え る影響は少ない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％