別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -13 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市中田字藤塚２３２１番外 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、畑等が見られる住 宅地域 南西3m市道 水道、下水 栗橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西   125 ｍ、南    75 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　３ ｍ市道 交通 施設 栗橋駅北東方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の周囲に農地も残る住宅地域であり、特段の変動要因はなく当面現状をもって推移するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、古河市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は古河市内及び周辺に居住する一次取得者が中心である 。古河地区郊外に位置し古河駅等最寄駅から距離があり、地価水準は低位で、低価格帯を指向する需要者層も存在する が、ここのところやや需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で総額５００～７００万円程度、 新築戸建住宅で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。当該地域は幹線道路 との接近性が良好で周辺ではアパートも見られるが自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住快適性が重視 される。比準価格は古河市内の住宅地域の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。よって比準価 格を採用し、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減継続。古河駅徒歩圏内、条件 良好な地域、総和地区古河寄りの地価は横ば い乃至上昇。古河地区南部は概ね横ばい乃至 一部弱含み。 古河市南部の農地も介在する既成住宅地域で 需要はやや弱く地価は弱含みで推移。 南西側で道路に接面しており、日照等居住快 適性に優れる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％