別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -12 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市坂間字北山２４９番５７外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 西4.2m市道 水道、下水 古河 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 古河駅南方 3.5km 法令 規制 ２低専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地が見られる住宅地域であり、徐々に宅地化が進行し、熟成度を高めるものと予測する。旧古 河市内の需給は比較的安定しており、当該地域の地価も概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域と判定した。圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層が 需要の中心で、圏域外からの転入も若干見られる。古河市南部の一般住宅の中に空地が見られる住宅地域で、底値感か ら需給は改善傾向にあり、地価は概ね横這い傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で、６０ ０万～７００万円前後、新築の戸建住宅で総額２０００～２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古河市南部の低層住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にあ る信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。標準地は画地規模が小 さく上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は断念し た。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [131.2] [102.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏及び市街地の住宅地の地価は概ね横 這い若しくは若干の上昇、郊外の地価は概ね 横這いからやや下落で推移。新型コロナの影 響が懸念される。 古河市南部の低層住宅地で、生活利便性は比 較的良好である。底値感から地価は概ね横這 い傾向にある。 形状、規模等は標準的である。西側接面の中 間画地。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％