別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -11 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市尾崎字殿山４３１４番１２ ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 東6m市道 水道 古河 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に小学校、コンビニが介 在する利便性の良い農家集落 地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 古河駅東方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地も見られる幹線道路背後の集落地域。宅地化が進展しつつあり、今後においては一般住宅を 中心に推移していくものと予測する。尚、当該地域における住宅需要は地元居住者等が中心である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、古河市内の市街化調整区域内住宅地域を中心に、隣接市町の同区域内の住宅地域をも含むと判 定した。想定される需要者は市内居住者若しくは当該地域に地縁性を有する一次取得者等が中心。従って取引は限定的 のため、地縁性のない外部からの参入は見込めない。尚、市場で中心となる価格帯は、敷地規模等により個別性が強い ため、本件では総額での把握は困難であったが、概ね１㎡当たり１０，０００～１２，０００円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、市東部郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域で、自己業務用又は自己居住用建物の建築を目的と した地元等の需要が中心で、収益を目的とした取引は見受けられず、また賃貸需要も少ない地域である。よって本件に おいては収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域内の規範性ある取引事例より求められており、規範性は高 い。従って本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の人口は微減傾向。古河地区駅徒歩圏 及び総和地区の住宅需要は概ね良好。但し徒 歩圏外の古河地区南部及び三和地区はやや弱 含み傾向。 学校に近く、またコンビニも周辺に介在して おり、生活利便性は概ね良好といえる。住宅 需給は概ね均衡しており、地価は横ばいにて 推移。 市街化調整区域にあっては、画地規模及び環 境条件等は概ね標準的であり、競争力等にお いても類似地域内の不動産と同一といえる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％