別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市下山町９９３番３ ｢下山町２－３２｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5.6m市道 水道、下水 古河 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内） 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 古河駅　東方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に空地も見られる在来住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の大きな変動は見当たらな いが、比較的接近性の良好な住宅地域として緩やかに熟成するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河駅を最寄駅とする市内の住宅地域と判定した。需要者は古河市に居住する２０～３０代の一次取得者 を中心に住環境・鉄道利便性から市内外に通勤通学を要する隣接市町の二次取得者も見られる。古河駅勢圏の住宅地と して需給は安定し地価は横ばいで推移している。需要の中心となる価格帯は土地は１６０～２００㎡程度で総額７００ ～９００万円前後、新築戸建は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古河駅勢圏の住宅地域で、周辺に土地活用、相続対策を目的とした共同住宅等も散見されるが、対象標準地は画地規模 及び法令上の規制から賃貸需要の見込める駐車場付きの共同住宅の計画が困難なため収益還元法は非適用とした。比準 価格は古河駅を最寄駅とする交通接近条件が類似する代替競争関係が高い戸建住宅地の事例を採用し試算した。よって 、市場性から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,300 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [164.0] [105.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏、市街地の住宅地の地価は横ばい乃 至上昇、郊外は横ばい乃至弱含みであるが一 部上昇も見らる。商業地は横ばい傾向で推移 。 国道背後の既成住宅地域で、地域要因の大き な変動はない。地価は横ばい傾向で推移して いる。 市内の既成住宅地として、位置・規模等の個 別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準 的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％