鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

古河 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０３０８２０４ -27098	古河市		更地	（　）	不整形	東4.1m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	１２１０５０８２０４ -26871	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１２１０５０８２０４ -27068	古河市		更地	（　）	不整形	北西4.5m市道、南西4.5m、角地		１低専 (40,80)
d	１２１０８０８２０４ -29249	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	八千代ＦＨ公４ -1	結城郡八千代町		建付地	（　）	長方形	西8m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	19,153	100 [ 82.0]	23,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	24,300
b	(　 ) 19,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,531	100 [ 83.3]	23,447		24,400
c	(　 ) 20,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	20,677	100 [ 91.1]	22,697		23,600
d	(　 ) 18,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,354	100 [ 76.4]	24,024		25,000
e	(　 ) 26,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	25,674	100 [ 114.0]	22,521		23,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,100 円／㎡]

古河 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,902,684	345,974	1,556,710	1,469,700	87,010	（　0.9720） 84,574	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,691,480 円　　　　（　 8,370 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	202 ㎡	14.9 m x 13.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット（７０㎡×２戸）を想定。駐車場は敷地内に戸数分を確保した。想定建物は近隣地域の建蔽率、容積率を考慮して査定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため階段は内部に設置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,184	82,880	1.0	82,880
							1.0	82,880
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		165,760		165,760
								165,760

⑨年額支払賃料	165,760 円　×　12ヶ月　＝　 1,989,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,989,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,824,023 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,141 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,902,684 円　　　　（　 9,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	三和賃住　　　　-1	856 ( 856)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,235 円/㎡　月額支払賃料（　 1,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	三和賃住　　　　-2	842 ( 807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,210
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

古河 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,100 円	20,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,674 円	1,989,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 345,974 円　（　　　　　　 1,713 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,469,700 円（　　　　　 7,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,902,684 円
②総費用	345,974 円
③純収益　①－②	1,556,710 円
④建物等に帰属する純収益	1,469,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,691,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,370 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
古河 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 -5

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　山口　克次

TEL.

鑑定評価額

4,870,000 円

１㎡当たりの価格

24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市諸川字海道西１２０９番７				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南東5.5m市道、南西側道	水道、下水	古河 11.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

三和地区内の住宅地域

街

路

基準方位北５．５ｍ
市道

交通

施設

古河駅東方

11.0km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

三和地区内の住宅地域として熟成しており、今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。需
給は概ね均衡状態にあり、地価はほぼ安定的に推移。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,770 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、古河市内のうち、三和地区、総和地区の一部及び隣接市町の住宅地域をも含む。想定される需
要者層は市内居住者若しくは隣接市町の３０～４０代の一次取得者が中心である。三和地区にあって、諸川地区は生活
利便性が良好であり、市場での引き合いは見込め、需給は均衡している。尚、市場で中心となる価格帯は、２００㎡程
度の土地で５００万円前後、新築戸建住宅では２，０００万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、空地も残る住宅地域である。アパート等の収益物件は、対象標準地の画地規模より駐車場を含めた建物
を想定した場合、その規模が制約されるため投資規模としては小規模となる。従って収益価格は比準価格に比べ低く求
められた。また収益価格は市場での取引価格とは乖離がある。よって本件においては市場の実態を反映した比準価格を
標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨城境 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[111.7]

[104.0]
100

24,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

古河市の人口は微減傾向。古河地区駅徒歩圏
及び総和地区の住宅需要は概ね良好。但し徒
歩圏外の古河地区南部及び三和地区はやや弱
含み傾向。

三和地区では比較的利便性の高い住宅地域で
あり、住宅需給は概ね均衡している。

住宅地としては、側道のセットバックのマイ
ナス要因はあるが、道路方位、幅員等におい
て概ね良好といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５０８２０４ -26871	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	１２１０６０８２０４ -35802	古河市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.2m市道、南4m、角地		１低専 (40,80)
c	１２１０６０８２０４ -35823	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
d	１２１０８０８２０４ -29274	古河市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,531	100 [ 93.1]	20,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	21,800
b	(　 ) 23,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	22,752	100 [ 98.0]	23,216		24,100
c	(　 ) 24,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	23,624	100 [ 101.9]	23,184		24,100
d	(　 ) 30,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,759	100 [ 121.1]	23,748		24,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,100 円／㎡]

古河 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しているため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,896,256	341,372	1,554,884	1,463,630	91,254	（　0.9707） 88,580	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,771,600 円　　　　（　 8,770 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	202 ㎡	14.9 m x 13.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット（７０㎡×２戸）。駐車場は敷地内に戸数分を確保し、駐車場は取引慣行より家賃に含むと想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,180	82,600	1.0	82,600
							1.0	82,600
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		165,200		165,200
								165,200

⑨年額支払賃料	165,200 円　×　12ヶ月　＝　 1,982,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,982,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,539 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,817,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 76,880 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,896,256 円　　　　（　 9,387 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	三和賃住　　　　-4	1,088 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	総和（賃・住）藤沼　　　　-6	1,093 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,174
c	古河（賃）住　　　　-12	1,384 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,267

古河 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,900 円	20,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,472 円	1,982,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 341,372 円　（　　　　　　 1,690 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,463,630 円（　　　　　 7,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,896,256 円
②総費用	341,372 円
③純収益　①－②	1,554,884 円
④建物等に帰属する純収益	1,463,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	88,580 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,771,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,770 円／㎡）