別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 古河 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市中央町２丁目６５６６番２ ｢中央町２－５－２６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.6m市道 水道、下水 古河 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 古河駅西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しつつ、閑静な住宅地域として概ね現状維持と予測する。古河駅徒歩圏内の需要は回復 しており、地価は、当面横這い、もしくは上昇局面が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ねＪＲ古河駅を最寄駅とする地域であり、古河市及び周辺市町の住宅地域一帯。需要者は古河市に 居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入も見られる。対象近隣地域は県道の背後に位置し 、古河駅徒歩圏内で小学校も近いなど利便性が高く、中規模一般住宅が多い閑静な住環境のため、底堅い需要が見られ る地域である。中心価格帯は、土地は７００万円前後、新築戸建で２５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中規模一般住宅が多く、保育園や小学校も近い住宅地域である。取引事例は、古河市内の価格牽連性の強い事例を採 用し、比準価格の信頼性は高い。一方、対象近隣地域はアパート等は見られず、対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は 困難と判断されるため収益価格は試算し得なかった。快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、比準価格を採用し 、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,300 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [140.0] [102.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均よりやや 低い。土地取引価格は古河駅徒歩圏でほぼ横 ばい傾向、新型コロナの影響は今後の動向に 注意が必要。 古河駅徒歩圏は売り物件が少なく、底堅い需 要があり土地価格は安定的に推移。 西側道路接面の中間画地で、規模・街路幅員 等はほぼ標準である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％