別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土浦 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 1,520,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市東中貫町５番３ ②地積 　(㎡) 71,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ工業地域 北東18m市道、北西側道 水道、ガス 神立 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   600 ｍ、南   450 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 中規模工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 神立駅西方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した工業団地で利用状況は従来から安定していることから今後も環境は維持され、地価は需要が堅調なので 横這いないし微増で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、高速道路等の整備が進んだことで茨城県全域の工業地域に及ぶ。需要者は国内の主要企業が中心である 。景気はコロナ禍の影響により厳しい状況にあるものの各種政策の効果や海外経済の改善もあって持ち直しつつある。 また工場用地の供給も少ないことから需要は底堅い。県西地区を中心に圏央道関連の需要が伸びているが当地域に影響 は認められない。需要の中心となる価格帯は工場用地の場合は画地規模に幅があり総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既に熟成している土浦・千代田工業団地内に存し、大部分が自社所有の工場であり、貸工場等の賃貸需要は 見あたらず賃貸市場はほとんど形成されていないため収益価格は試算しなかった。取引事例比較法による比準価格は同 一需給圏の範囲を拡大したが、最新の工業専用地域等の事例を採用し地域性を考慮して比準しており市場性を反映し実 証的である。従って比準価格を採用し、ほかの標準地との均衡の検討を踏まえ鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏央道沿線エリアでは流通業務用地を中心に 需要は堅調に推移している。その他のエリア ではコロナ禍の影響で企業は土地取得に慎重 になっている。 最寄駅や高速道路等への接近性が良い熟成し た工業団地である。コロナ禍でも引き合いが 多く供給も稀なので地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％