鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土浦 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公示（土浦） -117	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ４公示（土浦）再 -17	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m県道、中間画地		商業 (90,600)
c	Ｒ４公示（土浦） -94	土浦市		更地	（　）	不整形	南7.5m県道、東4m、角地		商業 (80,400)
d	土浦（Ｒ４公示）ＡＢ -23	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	東15.5m国道、北12m、角地		準住居 (70,200)
e	Ｒ４公示（土浦）再 -18	土浦市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,684	100 [ 83.7]	61,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,700
b	(　 ) 48,571	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,988	100 [ 79.2]	60,591		60,600
c	(　 ) 30,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	41,531	100 [ 66.0]	62,926		62,900
d	(　 ) 39,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	39,403	100 [ 61.4]	64,174		64,200
e	(　 ) 35,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	36,298	100 [ 59.5]	61,005		61,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

土浦 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,734,746	1,069,420	3,665,326	3,107,260	558,066	（　0.9490） 529,605	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,384,412 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	212 ㎡	8.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 14.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	2,303	156,604	5.0	783,020
							0.0	0
2～ 2	事務所	85.00	85.0	72.25	1,950	140,888	3.0	422,664
							0.0	0
3～ 3	事務所	85.00	85.0	72.25	1,800	130,050	3.0	390,150
							0.0	0
～

～

計		255.00	83.3	212.50		427,542		1,595,834
								0

⑨年額支払賃料	427,542 円　×　12ヶ月　＝　 5,130,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,130,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,720,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,595,834 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,734,746 円　　　　（　 22,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ４公・商）　　　　-30	1,947 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,326	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,313 円/㎡　月額支払賃料（　 2,303 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ４公・商）　　　　-13	2,378 ( 2,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [135.0]	100 [ 80.0]	2,294
c	土浦（Ｒ４公・商）　　　　-34	1,639 ( 1,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	2,319

土浦 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,000 円	44,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,220 円	5,130,504　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,800 円	44,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,069,420 円　（　　　　　　 5,044 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,107,260 円（　　　　　 14,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,734,746 円
②総費用	1,069,420 円
③純収益　①－②	3,665,326 円
④建物等に帰属する純収益	3,107,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	558,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	529,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,498 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,384,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
土浦 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土浦 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土浦市桜町３丁目３３０９番２｢桜町３－１－３｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	事務所、店舗ビルの建ち並ぶ商業地域	南西14.3m県道	水道、ガス、下水	土浦 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１４．３ｍ県道

交通

施設

土浦駅西方

350m

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所ビルが建ち並び、駐車場も多く見られる駅に近い既成商業地域で、立地の優位性を保ちつつ、地価
も安定的に推移してきたが、新型コロナによる影響を受けやすい飲食店需要も多く、下落傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土浦駅徒歩圏を中心として、隣接する牛久市やかすみがうら市の鉄道駅周辺の商業地域一帯で、需要者
の中心は地元事業者や地縁性をもつ個人事業者等である。郊外型商業施設や路線商業地域への顧客流出もあり、駅近の
立地の優位性は低下しつつある。近年は駅周辺の環境整備もあり、需給関係は安定していたが、新型コロナにより影響
を受ける業種も多い地域である。取引の中心価格帯は、取引態様や規模、用途、築年等も様々で把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は土浦駅に近い商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産も見られるが、需要の多くは地元事業者
による自己使用目的であり、取引の際には周辺地域での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断
する。よって、本件では、取引事例に基づいて市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性
を反映した収益価格を関連づけて、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　土浦 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     59,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市
内の商業地需要はやや弱含み。近年は安定傾
向にあったが、コロナ禍による消費への影響
も懸念される。

駅に近い立地で一定の優位性を有するが、コ
ロナ禍による影響を受けやすい飲食店需要の
多いエリアであり、収益性の低下もあり地価
は弱含みが継続。

規模・形状ともに標準的な中間画地であり、
個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

土浦 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公示（土浦） -34	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.2m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	Ｒ４公示（土浦） -116	土浦市		建付地	（　）	不整形	南東14m市道、西4m、北6.5m、三方路		商業 (100,600)
c	Ｒ４公示（土浦） -117	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ４公示（土浦）再 -17	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m県道、中間画地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 25,727) 38,590	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	42,535	100 [ 68.0]	62,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,600
b	(　 ) 41,885	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.8]	67,504	100 [ 114.0]	59,214		59,200
c	(　 ) 49,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,684	100 [ 82.7]	62,496		62,500
d	(　 ) 48,571	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,988	100 [ 77.2]	62,161		62,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

土浦 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,964,804	1,091,997	3,872,807	3,346,280	526,527	（　0.9490） 499,674	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,797,529 円　　　　（　 46,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	212 ㎡	8.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 14.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～３階はフロア貸し事務所を想定。中廊下。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

周辺の同規模・同用途の建物から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,269	163,368	5.0	816,840
							0.0	0
2～ 2	事務所	90.00	85.0	76.50	1,929	147,569	3.0	442,707
							0.0	0
3～ 3	事務所	90.00	85.0	76.50	1,815	138,848	3.0	416,544
							0.0	0
～

～

計		270.00	83.3	225.00		449,785		1,676,091
								0

⑨年額支払賃料	449,785 円　×　12ヶ月　＝　 5,397,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,397,420 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 447,986 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,949,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,676,091 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,964,804 円　　　　（　 23,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ４公・商）　　　　-30	1,947 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,278 円/㎡　月額支払賃料（　 2,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ４公・商）　　　　-5	1,431 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,246
c	土浦（Ｒ４公・商）　　　　-15	2,093 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [ 80.0]	2,334

土浦 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,400 円	47,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	215,897 円	5,397,420　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 485,500 円	47,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,091,997 円　（　　　　　　 5,151 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,346,280 円（　　　　　 15,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,964,804 円
②総費用	1,091,997 円
③純収益　①－②	3,872,807 円
④建物等に帰属する純収益	3,346,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	526,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	499,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,797,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,200 円／㎡）