別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 土浦 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -31 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,820 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市田宮字上宿６４０番２外 ②地積 　(㎡) 1,190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、下水 土浦 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 土浦駅北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり、近隣地域の発展を促す材料も乏しく、今後も現状の住環境を維持するものと予 測する。地価水準は今後空家が増加し下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,820 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内の郊外部及び隣接市町村に存する既存集落地域並びに農家集落地域である。需要者の中心は何ら かの地縁的関係を有する旧新治村地区居住者が殆どを占めており、需要は限定的である。よって年約２％程度の下落が 続いている。土地は標準的画地の１，２００㎡で１，０６０万円前後が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、農家集落地域内に存する旧来からの農家集落地域である。市街地からは遠く収益物件はみ られないため、収益物件想定は困難である。よって、市場性を充分反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り 決定した。尚、当該評価額は代表標準地を規準とした価格と同額であり、充分均衡が保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [100.0] 100 8,820  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,020 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦駅及び荒川沖駅、神立駅周辺の住宅地は 堅調な推移を示しており、概ね横這いの地点 が多くみられる。 地縁性も強く従来から取引の低調な地域。特 に大きな変動要因は見られず、土地取引の動 きはほとんどみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％