別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土浦 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -30 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市中村西根字西１５９１番１ ②地積 　(㎡) 1,359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 荒川沖 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   200 ｍ、南   600 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.5 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ常磐線「荒川沖」 駅北方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の戸建住宅地域として熟成しており、従来より住環境に大きな変化はない。地域の特性に影響 を及ぼす要因は特段認められないことから当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市の市街化調整区域内に存する農家住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、外 部からの購入希望者は近隣関係の結びつきが強いためほとんど見込めない。需要の中心となる価格帯は、敷地規模が一 定していないため把握は難しいが、土地で１，０００万円以下が取引の中心である。新築の戸建分譲はほとんど見られ ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において多数の取引事例が採用できた。農家集落的性格が強い市街 化調整区域内の住宅地域で標準地の周辺ではアパート等の収益物件は見当たらず、また法令上もアパートの建築が困難 なこと等から収益還元法の適用は見送った。比準価格は類似地域の事例を採用しており取引の実態を適切に反映した価 格と言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.9] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境の良い住宅地域はコロナ禍でも需要 は堅調で地価も安定している。一方、郊外の 住宅地域は需要が乏しく地価はやや弱含みで ある。 市街化調整区域内の農家住宅地域で地縁血縁 関係の需要が主流で、外部からの需要は見込 みにくい。需要者が限られており地価は弱含 みである。 敷地規模がやや大きく、総額が嵩む為、地域 における競争力は弱い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％