別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土浦 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -28 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　海老澤　聡   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅及び一般住 宅等が混在する農家 集落地域 北東12m県道 水道、下水 神立 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,050 ｍ、西   600 ｍ、南   750 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 神立駅南東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに、農家住宅や戸建住宅等が混在する地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、 今後も現状程度での推移が見込まれる。コロナ禍の影響は、現時点では需給関係に大きく表れてはいない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（１階建乃至２階建） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市を中心に、周辺市町村の地価水準の低い集落地域である。需要者は従来から圏内に居住する者や 地元出身者が中心であり、地縁的な選好性が強く、前記需要者以外の転入はあまり見られず、需要は弱い。このため、 現時点ではコロナ禍の影響は小さいが、地価の下落傾向は今後も継続するものと思われる。市場性が低く、規模も区々 であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、上記標準地の規模・総額は妥当であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、広域的に取引事例を収集して比準価格を得た。近隣地域は市街化調整区域内の在来住宅地域であり、居住 の快適性・利便性を重視して市場参入者が行動することにより土地価格水準が形成されるのが一般的であり、市場性を 反映した比準価格の説得力が高い。本件においては、精通者意見、売買希望価格等も勘案した上で試算された比準価格 を採用することが妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.3] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の在来住宅地域では、依然として需要が 弱く、地価は下落基調にあるが、下げ幅自体 は小幅である。コロナ禍の影響は市場の特性 からも限定的。 土浦市の郊外の在来集落地域である。県道沿 道に存するが、集落然として業務系の需要も 乏しく、地価は弱含みで推移している。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％