別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土浦 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -27 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市並木５丁目５５１０番２ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅と農家住宅 、農地が混在する住 宅地域 北5.5m市道 水道、下水 土浦 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   600 ｍ、南   500 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 土浦駅北西方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域として、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市及び周辺市町の農家住宅地域等の範囲。土浦市において、市街化調整区域の地価は低水準であるが 、取引規模がまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は、市街化調整区域に あって市街地等への接近性が比較的良好な一般住宅や農家住宅が混在する住宅地域であり、比較的安定した需要で推移 している。現時点ではコロナ禍の影響は限定的であるが、今後の需給動向を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、土浦市北方郊外部にあって、地元生活者による自己用業務建物や地元出身者による自己用住宅等による土 地需要が中心であり、市街化調整区域内に存し賃貸市場が成熟しておらず、収益価格の適用は断念した。よって、近隣 地域の特性を反映し、信頼性のある価格と判断される近隣の市街化調整区域内の取引事例により求めた比準価格を標準 とし、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による需給要因の変化が懸念される が、取引件数はほぼ横ばいで推移しており、 市街地の地価は比較的安定的に推移している 。 地域要因に特段の変化は見られないが、調整 区域内において市街地への接近性が比較的良 好な地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。 調整区域内において画地の規模、居住環境等 は標準的である。なお、個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％