別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土浦 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -26 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市中高津２丁目１３３１番２ ｢中高津２－８－３３｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地等も見られる住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 土浦駅南西方 2.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主としてアパートや畑も見受けられるやや雑然とした住宅地域であり、今後は未利用地への戸建住宅 やアパート等の建築が徐々に進むと予測する。新型コロナによる需給動向への影響は現時点でも限定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内のうち、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域が中心となるが、荒川沖駅圏の住宅地域の一 部にも及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少 ない。新型コロナの市場への影響は依然として小さく、需要の中心となる価格帯は、土地は１５０～２００㎡で４５０ ～７００万円程度、新築戸建物件は比較的低価格なものでは１千万円台後半～２千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は国道背後の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一方 、近隣地域周辺ではアパートも散見され、賃貸需要も見込めるものの、比較的小規模な戸建住宅を主とする住宅地域で あり、標準地の画地規模ではアパ－ト等を建築する想定は困難である。よって、本件では収益価格の試算は見送り、代 表標準地との均衡にも留意し、実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [163.8] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口減少率は県平均よりやや緩やか で土地取引件数も堅調に推移。コロナ禍の影 響は比較的小さく、価格動向は市街地を中心 に安定的に推移。 街路が狭く、雑然とした既成住宅地域で、新 規分譲地や区画整理地に比べ競争力は劣る一 方、利便性は良好で値頃感もあり、地価はほ ぼ横ばいで推移。 規模・形状ともに標準的な中間画地であるが 、接道方位が北側で競争力は若干弱く、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％