別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 土浦 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -25 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市中荒川沖町８３３番８３ ｢中荒川沖町１７－６｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が混在する住 宅地域 南4m市道 水道、下水 荒川沖 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 ＪＲ常磐線「荒川沖」 駅北方 500m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した低層住宅地域であり、地域の状況に影響を与える変動要因等は見当たらず現在の住環境を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線「荒川沖駅」を最寄駅とする低層住宅地域である。需要者は市内及び近隣市町村在住の一次取 得者が中心である。阿見町の区画整理地に比べ割安なこともあり需要は比較的強い。新型コロナに伴う緊急事態宣言に より一時需要は大きく減退したが、現在は、ほぼ新型コロナ発生前の状態に戻っている。土地は２００㎡程度で７００ 万円程度、新築の戸建住宅は２０００～２３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地は駅徒歩圏に存 することからアパート等の賃貸物件も見られるが、地主が節税目的で自用地に建てたものが殆どであること及び画地規 模が小さく法令上の規制等からアパート等の建築は困難なこと等から収益還元法の適用を見送った。したがって、本件 では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 83.4] [105.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で減少した需要は、緊急事態宣言解 除後は、需要は回復、現在、新型コロナ発生 前の状況まで戻っている。 街路条件は劣るが、駅に近く利便性が良好な 住宅地域であり、需要は比較的強く安定して いる。地価も安定的に推移している。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％