別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土浦 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -22 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市霞ケ岡町２５７１番２ ｢霞ケ岡町３１－７｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   500 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 土浦駅南方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅がまとまる住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の土浦市を中心に周辺市町の住宅地域。需要者は主に土浦市に居住する３０代、４０代の １次取得者が中心である。市場で需要の中心となる価格帯は、土地は１５０～２００㎡程度で４００～６００万円程度 、新築戸建で１７００～２０００万円程度である。近隣地域は新規分譲地等に比べ地域や品等等が見劣りする住宅地域 であり、需要は弱含みで推移。現時点ではコロナ禍の影響は限定的であるが、今後の需給動向を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅を中心とした国道背後の住宅地域であり、アパート等の収益物件 は少なく自己使用目的での取引が殆どである。また、標準地は画地規模が小さく、駐車場を備えた経済合理的な共同住 宅の想定は困難である。よって、収益価格は試算せず、代表標準地価格等との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評 価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [183.8] [105.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による需給要因の変化が懸念される が、取引件数はほぼ横ばいで推移しており、 市街地の地価は比較的安定的に推移している 。 新規分譲地等の競合地域に比べ地域や品等等 が見劣りし、近隣地域の地価は弱含みで推移 。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、南 街路であることにより日照が優る。なお、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％