別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 土浦 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -19 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市藤沢字本町１４５５番 ②地積 　(㎡) 814   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、農家住宅が混 在する国道沿いの住 宅地域 北8.2m国道 水道、下水 土浦 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．２ｍ国道 交通 施設 土浦駅　北西方 8.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧新治地区の国道沿いの商業的色彩も見られる混在地域であったが、商業的要素は薄れつつあり、住宅地域とし ての色彩が強まっている。需要は限定的であるため、地価は微減傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市旧新治地区のほか、つくば市旧筑波地区の旧来からの住宅地域一帯。需要者の中心は地元に地縁を 有する３０～４０歳代の一次取得者である。集落的色彩が残る地域であるため、外部需要は限定的である。郊外に位置 し、利便性、居住環境等において競争力が劣るため、地価は弱含みで推移している。取引が少なく、需給の中心となる 価格帯の把握は困難な状況にあるが、土地は坪８万円程度が上限かと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧新治地区の国道沿いの商業的要素が薄れつつある混在地域。集落地域的な性格が強い地域であり、賃貸市 場が未成熟であるため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、採用事例はいずれも適切であり、さらに試算の 過程において行った各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決 定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [141.3] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は直近では微増、古河市を抜いて県内５ 番目に復帰。高齢化率は県平均と同水準。不 動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這 いで堅調に推移。 旧新治地区の中心部だが、外部需要は殆ど見 込めず、需要者は地元に地縁を有する者等に 限定されるため、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％