別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土浦 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -16 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　海老澤　聡   TEL.

鑑定評価額 6,170,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市小松ケ丘町１２５８番６７ ｢小松ケ丘町６－８｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅兼事務所 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 分譲住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 土浦駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、今後も現状程度で推 移していくものと見込まれる。コロナ禍の影響は、現時点では需給関係に大きく表れてはいない。 (3)最有効使用の判定 ２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線「土浦」駅を最寄駅とする住宅地域の存する圏域と判定した。需要者は市内在住もしくは勤務 する一次取得者が中心と見られる。造成後、年数が経過して熟成した住宅地域であり、新興の分譲地と比較すると市場 性に劣るものの需要は比較的堅調である。現時点ではコロナ禍の影響は小さく、土地の総額は２００㎡前後で６００～ ７００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円前後が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自己使用目的の戸建住宅を中心として賃貸市場の未成熟な住宅地域に存し、賃貸経営を目的としての取 引はあまり見られない。本件のような住宅地域では収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される のが一般的である。よって本件においては、収益価格は求めず、取引の指標となり、市場性を反映して実証的な比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [167.6] [104.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化区域内では、地価は下げ止まり安定的 に推移しており、利便性、住環境の良好な地 域では上昇地点も見られ、コロナ禍の影響も 限定的である。 台地上に存する熟成した造成住宅地域であり 、新興の分譲地等との比較ではやや市場性が 劣るが、値頃感もあり、地価は安定的に推移 している。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％