別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 土浦 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市西真鍋町１９２３番８ ｢西真鍋町６－２｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる住宅地 域 東4.4m私道、背面道 水道、ガス、下水 土浦 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南    40 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．４ｍ私道　「基 準方位　北」 交通 施設 ＪＲ常磐線「土浦」駅 北西方 2.4km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はほぼ成熟した住宅地域で、地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する 。街路条件がやや劣る住宅地域であるが、当面、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線「土浦駅」を最寄駅とする旧来の住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者であり、市外 からの需要者は少ない。市内における需要の中心は旧来からの住宅地域ではなく、幅員６ｍ以上の区画整理された住宅 地域である。市場における中心価格帯は、土地で４００～６００万円程度、新築の戸建住宅で２０００万円台前半程度 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。周辺には共同住宅も散見され るが、地主が節税目的の為に自己所有地に建てたものが殆どである。本件の場合、画地規模が小さく法令上の規制等か ら共同住宅を想定することは非現実的であることから収益還元法は適用を見送った。したがって、本件では比準価格を 標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [186.0] [102.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により停滞していた需要も 緊急事態宣言解除後は、回復傾向が続いてい る。 需要の中心は幅員６ｍ以上の新興の区画整理 地で、標準地の存する幅員の狭い地域の人気 は高くない。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％