別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日立 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.

鑑定評価額 75,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市日高町４丁目３９番外 ｢日高町４－８－２８｣ ②地積 　(㎡) 2,971   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中小規模工場のほか に住宅も見られる工 業地域 北8m市道 水道、ガス、下水 小木津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 小木津駅東方 1.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の工業地域で住宅地が混在している地域。日立金属日高分工場に近接し、企業の売却が予定され今後周 辺地域への影響を注視する必要がある。工場地としての需要は低迷し地価下落が継続している。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市及び県北部の工業地域と判定した。製造業は業績低迷が継続しており、近接する日立金属が売却予 定で、周辺地域に影響を与えるか不透明な状況にある。主たる需要者は、地元製造業者及び日立関連企業等が中心であ るが新たな投資を行う製造業は少ない状況にある。需要の中心となる価格帯は、規模及び業態等により様々であり見い だせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場及び事業所を中心とした工業地域で、自用の工場利用がほとんどであり、テナントとしての利用は少な い状況にある。よって収益価格の試算は断念した。一方、取引事例は同一需給圏を広域に判定し概ね収集出来た。比準 価格は実際に取引に基づいた価格であり、実証的かつ客観的で信頼性が高い。よって、比準価格に基づき、代表標準地 との均衡に留意し、所要の調整を行って、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内企業買収が継続し、企業城下町としての 環境も変動しつつある。製造業の低迷もあり 今後影響を注視する必要がある。 製造業の業績は回復傾向に至っておらず、近 接する企業売却予定が周辺地域への影響を注 視。地価も下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％