別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日立 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.

鑑定評価額 85,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市留町字前川１２７０番６０ ②地積 　(㎡) 4,622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ日立港に近い工業 地域 南西12m市道 水道、下水 大甕 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日立港に近い工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 大甕駅南西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の製造業を中心とした工業団地で、需要が回復傾向にあるものの厳しい状況が続いており、地価下落は 継続している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県北・県央部の工業地域と判定した。需要が回復傾向にあるが、製造業は厳しい状況が続いており、需 給動向は低迷している。需要者の中心は、大企業の関連会社や下請け企業等の中小事業法人であり、大企業の工場等の 業績にも影響される。需要の中心となる価格帯は、取引件数も少なく事業規模や業種業態によって異なり見いだすのは 困難であるが、坪単価６万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の製造業を中心とした工業団地で、自用の建物が大部分であり、借家は少なく賃貸市場が形成しておらず、想 定要素も多くなり信頼性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、取引事例は、工場地の事例は個別性は認められ るものの概ね収集出来、実証的かつ客観的な比準価格は信頼性が高い。よって、比準価格に基づき、所要の調整を行っ て、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内企業買収が継続し、企業城下町としての 環境も変動しつつある。製造業の低迷もあり 今後影響を注視する必要がある。 日立港、幹線道路及び高速ＩＣへのアクセス が良好であるが、製造業全体の落ち込みが影 響し、地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％