別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日立 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市田尻町３丁目９０２番１０外 ｢田尻町３－２５－１｣ ②地積 　(㎡) 1,660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中小工場のほか一般 住宅も混在する工業 地域 北6m市道、背面道 水道、ガス、下水 小木津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．０ｍ市道 交通 施設 小木津駅南西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主要地方道日立いわき線の東方背後に位置し、中小工場・事業所等を中心に住宅も混在する工業地域。中小工場 地の取引需要は低迷しており、住宅や事業所への用途転用も見られ工場地としての地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県全域の工場地の圏域。需要者は県内の工場事業者のほか物流運送・倉庫事業等を展開する地元事業 者が中心的である。県南・県西地区で堅調な工場地需要を背景に需給改善が進んでいる一方で、県北地区では大手製造 業の統廃合・合理化の影響を受け中小工場経営は業績が低迷し、住宅・事業所への用途転用も見られるなど中小工場地 の需給は未だ弱含みである。中小規模の工場は取引件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は日立市～ひたちなか市の工場地の取引事例を採用し、地域格差は立地条件の差異や規模によりばらつきが見 られるものの要因比較等は適切になされ実証的である。収益還元法は当地域が自用の中小工場・倉庫等が支配的な工業 地域であり、中小工場の賃貸事例もなく賃貸市場が成立していないので収益価格は試算しなかった。よって市場の実態 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨城県内の工場地需給は総じて安定的だが立 地条件の差異により地価は二極化傾向。新型 コロナ感染症による影響は顕在化していない 。 企業業績の低迷により中小工場の閉鎖・撤退 が進み一部で用途転用も見られるなど工場地 としての需給は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％