別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日立 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 7,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市国分町１丁目３番１外 ｢国分町１－１－１｣ ②地積 　(㎡) 413,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街路整然とした工 業地域 南西15m市道、背面道 水道、ガス、下水 常陸多賀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南     0 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　1000.0 ｍ、規模　　   400,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 常陸多賀駅北東方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路との関係位置が良好な大規模工場を中心とする工業地域であるが、工場の統廃合、合理化や景気の先行 き不透明感により目立った設備投資の動きは見られない。地価は当面下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内の大中規模工場地から構成される工業地域。需要者は大手工場事業者や物流・倉庫事業等を全国 展開する法人である。県内需要は県南・県西地区を中心に物流業務施設の需要が強い。県北地区でも一部工場新設の動 きが見られるが、物流施設需要が弱く、企業の事業整理に伴う工場の統廃合・合理化が進行する県北地区の大規模工業 地需要は総体的に弱い。大規模工場は画地規模が多様で個別性が強く、需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模の工場、事業所等を中心として形成されている。自己使用の製造業の工場が中心であり、賃貸収入を 目的として建築された工場は少ないことから、賃貸を想定して適正な工場収益を算定することは困難である。したがっ て、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [102.6] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏への交通アクセス良好な県南地域の需 要は堅調だが、県北地域では、物流施設用地 需要は少なく、需要は総体的に弱い。 コロナ禍において景気の先行きは不透明であ り新規設備投資の動きは少ない。企業の事業 の統廃合の動きもあり、大規模工場地の需要 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％