鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日立 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０５７４８ -13	日立市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	日立０５８５１ -45	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西4.2m、角地		２住居 (70,200)
c	日立０９８０６ -41046	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南西6m、二方路		商業 (100,400)
d	日立０８２０６ -47	日立市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	日立０４０６５ -466	日立市		底地	（　）	長方形	西20m国道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,843	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,743	100 [ 80.2]	62,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,000
b	(　 ) 53,216	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	50,913	100 [ 82.0]	62,089		62,100
c	(　 ) 70,722	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,266	100 [ 112.0]	61,845		61,800
d	(　 ) 68,030	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,894	100 [ 109.3]	62,117		62,100
e	(　 57,224) 57,224	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,995	100 [ 91.2]	62,495		62,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,100 円／㎡]

日立 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,759,409	2,294,899	9,464,510	8,787,500	677,010	（　0.9490） 642,482	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,597,686 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	12.0 m x 21.5 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階事務所（各階フロア貸し）敷地内専用駐車場を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	1,905	274,320	3.0	822,960
							1.0	274,320
2～ 4	事務所	180.00	90.0	162.00	1,527	247,374	2.0	494,748
							1.0	247,374
～

～

～

計		720.00	87.5	630.00		1,016,442		2,307,204
								1,016,442

⑨年額支払賃料	1,016,442 円　×　12ヶ月　＝　 12,197,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,197,304 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 993,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,420,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,307,204 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,226 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,016,442 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 317,943 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,759,409 円　　　　（　 44,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立ＯＫ（賃）　　　　-7	1,619 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [112.5]	100 [100.0]	1,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,573 円/㎡　月額支払賃料（　 1,527 円/㎡）　基準階 3 F B
b	日立ＯＫ（賃）　　　　-13	1,669 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,614
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,000 円	125,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	372,399 円	12,413,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,168,700 円	125,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,294,899 円　（　　　　　　 8,693 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,787,500 円（　　　　　 33,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,759,409 円
②総費用	2,294,899 円
③純収益　①－②	9,464,510 円
④建物等に帰属する純収益	8,787,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	677,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,597,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
日立 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 5-5

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　長島　理

TEL.

鑑定評価額

15,500,000 円

１㎡当たりの価格

58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市多賀町２丁目７５番｢多賀町２－１－４｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	中低層事務所ビル、店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	南西24m県道	水道、ガス、下水	常陸多賀 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２４ｍ県道

交通

施設

常陸多賀駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗兼事務所ビルの多い駅前商業地域であるが、空店舗も多くみられ、地価は下落傾向が続くものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日立市及び県内主要市の駅前商業地域、市街地内幹線沿い混在地域の圏域。需要者の中心は、県内外の
店舗・事業所展開法人、市内貸しビル業者、市内中小規模商店主等である。近隣地域周辺は小規模老朽ビル・閉鎖店舗
も多く、大型ＳＣ、路線商業店舗への顧客流出がみられる。中心となる需要価格帯は、個別性が強く業種規模で異なり
、中心となる明確な価格帯は把握困難といえる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地需要者の中心は収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で
、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。比準価格で採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の
高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的である。よって本件では、比準価格と収益価格を
関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,500 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[116.0]

[100.0]
100

58,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日立市の人口減少続く、大型ＳＣ、路線商業
地への顧客流出、駅前商業地の求心力減退。
コロナ感染症の影響による顧客の減少、将来
動向不透明。

他路線への商業地分散、地元投資需要、テナ
ント需要の低迷続く。老朽建物取壊し後、駐
車場増加。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０５８５１ -45	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西4.2m、角地		２住居 (70,200)
b	日立０５８５１ -43	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	日立０６８９９ -111	日立市		底地	（　）	長方形	南東13.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	日立０５７４８ -13	日立市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,216	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	50,913	100 [ 82.4]	61,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,800
b	(　 ) 50,777	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	48,580	100 [ 78.7]	61,728		61,700
c	(　 42,382) 42,382	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,297	100 [ 68.2]	62,019		62,000
d	(　 ) 49,843	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,743	100 [ 80.2]	62,024		62,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.5
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,900 円／㎡]

日立 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,754,840	2,295,257	9,459,583	8,787,500	672,083	（　0.9490） 637,807	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,506,020 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	12.0 m x 21.5 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所、敷地内専用駐車場を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

エントランス、内階段、ＥＶを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	1,855	267,120	3.0	801,360
							1.0	267,120
2～ 4	事務所	180.00	90.0	162.00	1,541	249,642	2.0	499,284
							1.0	249,642
～

～

～

計		720.00	87.5	630.00		1,016,046		2,299,212
								1,016,046

⑨年額支払賃料	1,016,046 円　×　12ヶ月　＝　 12,192,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,192,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 992,684 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,415,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,299,212 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,016,046 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 317,819 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,754,840 円　　　　（　 44,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８２０６日立賃貸　　　　-12	1,797 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,597	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,587 円/㎡　月額支払賃料（　 1,541 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８２０６日立賃貸　　　　-8	1,586 ( 1,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,000 円	125,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	372,257 円	12,408,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,168,700 円	125,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,295,257 円　（　　　　　　 8,694 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,787,500 円（　　　　　 33,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,754,840 円
②総費用	2,295,257 円
③純収益　①－②	9,459,583 円
④建物等に帰属する純収益	8,787,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	672,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,506,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）