別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日立 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -35 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市本宮町１丁目４３番 ｢本宮町１－３－２｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか工場 等も見られる住宅地 域 南西7.3m市道 水道、下水 日立 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 日立駅北方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか中小工場等の混在する既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価は微減 傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市の市街化区域内の住宅地域であり、特に日立駅を最寄駅とする住宅地との代替性が強い。需要者は 市内居住の３０代～４０代の一次取得者で、賃貸住宅からの住替えが中心となっている。工場・事業所や共同住宅の混 在する住宅地であるが、宮田小学校区内での土地購入を希望する層の需要が認められる。需要の中心価格帯は、土地が ７００～８００万円程度、新築戸建物件は２，２００～２，３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と代替関係が成立する取引事例を採用し、快適性・利便性の観点から要因比較を施しており説得 力は高い。収益還元法については、画地規模が小さく法令上の規制等から経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断 されるため非適用とした。よって、取引時点が新しく市場における取引の実態を反映した取引事例から求められた比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [104.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口の減少は続いており、高齢化率も県 内平均よりも高い。土地取引件数は横ばいで 推移している。 中小工場等の混在する既存の住宅地域で、新 規の宅地開発もなく、特段の地域要因の変動 もない。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％