別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日立 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -22 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恆寛   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市滑川本町３丁目２７８番 ｢滑川本町３－２４－１５｣ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小木津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．０ ｍ市道 交通 施設 小木津駅南西方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、戸建住宅地域であり、今後とも住環境に大きな変化は生じないものと予測する。住宅地の取引は活発 化しておらず、地価水準は下落傾向にあり、今後とも同様の傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね日立市内の北部で常磐線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する３０～４０代前半の １次取得者層が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。従来は需要が安定していたが、最近では日立製作所 遊休地処分による分譲地の供給が増加し、供給が需要を上回る供給過剰状態が続いている。土地は９００万円程度、建 物付で２，４００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。戸建住宅用に開発された団地で、アパート等の収益 物件は皆無である。自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、比準価格をも って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルス感染症（特に オミクロン株）の拡大により、経済環境の先 行き不透明感は残る。 郊外にある住宅団地は需要が少ないため販売 不振であり、地価は下落傾向が続いている。 南道路で、日照・通風等居住の快適性が優れ 、選好性が高い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％